Споры о признании договоров купли

Услуги -- Представительство по жилищным делам

Не всякая заключенная сделка может быть исполнена. Если при ее заключении были нарушены требования Закона, то сделка должна быть признана недействительной. Недействительная сделка может содержать порок воли участников, порок субъектов или содержания. В зависимости от характера нарушений различают оспоримые и ничтожные сделки.

Оспоримая сделка – это такая сделка, которая, несмотря на имеющиеся нарушения, может быть исполнена, если одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной. К оспоримым относятся:

• сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
• сделки, совершенные лицами, ограниченными судом в дееспособности;
• сделки, совершенные лицами не способными понимать значение своих действий или руководить ими;
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;
• сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности;
• сделки, совершенные лицом вне пределов его полномочий.

Так, к примеру, если 17-летний ребенок заключил какую-либо сделку без согласия своих родителей, то вопрос, обратиться ли в суд или согласиться со сделкой, решается родителями самостоятельно. Если они посчитают, что договор, заключенный их ребенком, противоречит его интересам, они могут оспорить его, и сделка будет признана недействительной.

Ничтожные сделки абсолютно недействительны и ни при каких обстоятельствах не могут быть исполнены. Как правило, такие сделки содержат грубые нарушения законодательства. Решение об их действительности нельзя оставить на усмотрение гражданина. К ничтожным сделка относятся те сделки, которые:

• не соответствуют законам или иным правовым актам;
• противоречат основам правопорядка и нравственности;
• заключены с лицами до 14 лет, а также недееспособными гражданами;
• совершаются с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности.

 Кроме того, ничтожными являются мнимые (совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия) и притворные (вызывают юридические последствия, связанные с некоторой другой сделкой, предоставляющей подлинный интерес для участников) сделки.  

Правовая природа ничтожных сделок такова, что не требуется судебного подтверждения их недействительности. Однако на практике встречаются иски о признании сделок ничтожными, гражданское законодательство этому не препятствует.

Такая сделка признается ничтожной с момента ее совершения, то есть она не порождает никаких правовых последствий, а все юридические акты, которые успели произойти до момента выявления ничтожности сделки, будут аннулированы.

Следует обратить особое внимание на то, что требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено не любым лицом, а лишь теми гражданами, круг которых обозначен в законе. По оспоримым сделкам это заинтересованные лица. Так, как уже упоминалось, оспорить сделку, заключенную несовершеннолетним, могут его родители; сделка, совершенная лицом, ограниченным в дееспособности, может быть признана недействительной по иску его попечителей.

Одни и те же сделки могут быть как ничтожными, так и оспоримыми. Это зависит от конкретных обстоятельств их заключения.  Например, сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми. Иными словами, если сделка не соответствует требованиям закона, но может быть оспорена, то ее нельзя назвать ничтожной. В противном случае, когда оснований для оспаривания нет, – сделка ничтожна.
Недействительные сделки следует отличать от несовершенных, незаключенных. Несмотря на то, что зачастую схожи правовые последствия их исполнения, между ними следует проводить четкую грань.

Сделка может не состояться по различным причинам: отсутствие у сторон соглашения о существенных условиях сделки, неполучение на оферту акцепта и другие. Например, если лицу выдали чек, на котором не указаны реквизиты, сделка не состоялась, так как полученный им документ уже не является чеком.
Несовершенные сделки могут повлечь наступление гражданско-правовой ответственности, так как в некоторых случаях будет иметь место неосновательное обогащение.

Кроме того, недействительные сделки нужно отличать от ее ненадлежащего исполнения, от нарушений, дающих право другой стороне требовать расторжения сделки. Например, договор купли-продажи был заключен в соответствии с требованиями закона (соблюдена форма, нет пороков в содержании и т.д.), но продавец предоставил покупателю товар не в том количестве и ассортименте, что указан в договоре, то есть было нарушено одно из существенных условий соглашения. Покупатель вправе требовать расторжения сделки.

Вернуться на предыдущую страницу