Обмен жилой недвижимости
Мена и обмен недвижимости: не одно и то же.
Несмотря на созвучие этих слов – это разные понятия и, соответственно, разные сделки, которые влекут за собой различные юридические последствия для их участников.
Мена – это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества.
Обмен – это сделка, когда обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (то есть недвижимость не приватизирована и находится в собственности местных властей, ЖСК и т.д.)
Таким образом, при мене жилья происходит переход права собственности, а при обмене нет.
Следует также обратить внимание на то, что на сегодняшний день существуют различные варианты мены или обмена недвижимости, а именно:
- мена приватизированного жилья или жилья, приобретенного на основании различных гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение и т.д.;
- обмен двух неприватизированных квартир;
- обмен приватизированного жилья на неприватизированное.
Прямая мена встречается в сегодняшних условиях огромного выбора очень редко, но, тем не менее, возможна. Составляется договор мены. Сторонами по договору мены являются продавец и покупатель. Однако каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. Обязанности сторон договора мены являются одинаковыми для обоих участников данного правоотношения. По общему счету, права и обязанности сторон в договоре мены являются аналогичными правам и обязанностям сторон в договоре купли-продажи, за исключением прав и обязанностей, связанных с передачей денежных средств. В договоре могут быть прописаны условия доплаты одной стороной недостающей суммы, если квартиры неравнозначные по стоимости.
В Ульяновске термин «обмен» используется для обозначения сделки продажи с одновременным приобретением альтернативного объекта. То есть по сути это раздельные сделки с продажей одной квартиры и покупкой другой, но заключение договоров купли-продажи, по всем квартирам передача денег и сдача документов на регистрацию должны происходить в короткий промежуток времени, желательно в один день, сколько бы звеньев цепи не участвовало бы в сделке.
Рассмотрим что такое обмен на конкретном примере.
Дано:
Однокомнатная квартира, зарегистрированная на одного собственника.
Доплата наличными.
Двухкомнатная квартира (вариант для обмена)
Сжатый срок переезда.
Задача:
Продать однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную с доплатой.
Решение:
- Вы приходите в агентство недвижимости (предположим, вы давно приметили данное агентство и решили работать именно с ним и даже специалист по недвижимости очень хороший), заключаете договор на оказание услуг.
- Однокомнатная квартира поступает в рекламу, если цена выставлена адекватная, то активно показывается, ваш агент все рассказывает про квартиру на показах.
- Спустя некоторое время находится покупатель, который согласен внести аванс и приобрести вашу однокомнатную квартиру за наличные деньги.
- Ваш риэлтер начинает искать встречный вариант – двухкомнатную квартиру: просмотры, оценка, выявление недостатков, проверка готовности документов… в общем увлекательный процесс.
- Вариант для покупки найден! Вносим аванс, двухкомнатная квартира снимается с продажи.
Допустим, что продавцы двухкомнатной квартиры, переезжают в другой город и им нужны деньги на руки.
Получается вот такая цепочка:
По цепочке внесены авансы, кому-то нужно ехать в банк, снимать деньги с расчетного счета, кто-то берет кредит, кому-то нужны деньги на руки, кто-то хочет их получить в виде перечисления на расчетный счет.
Помимо расчетов нужно учесть, что на момент сделки у всех участников цепочки должны быть грамотно и правильно подготовлены документы, которые будут предоставлены в Регистрационную службу. Насколько полно собран пакет, может определить только специалист. Не до конца подготовленный пакет документов может привести к срыву сделки после расчетов, так как расчет в большинстве случаев происходит до подачи документов на Государственную регистрацию права собственности. Предположим, нет решения органа опеки и попечительства на двухкомнатную квартиру и без этого разрешения квартира продана быть не может.
В итоге может получиться следующее:
Переход права на Вашу квартиру будет зарегистрирован, а переход права на двухкомнатную не состоится, так как не полностью собраны документы. Чтобы развернуть такую сделку в обратном направлении и вернуть деньги, которые вы внесли за двухкомнатную квартиру, потребуется время. А если окажется, что продавец с деньгами уже уехал в другой город, что делать? Предвидя различные варианты развития событий, риэлтер может посоветовать Вам, как поступить еще до сдачи на регистрацию документов.
И вот все вместе в день сделки собираются в одном месте и происходят взаиморасчеты. В этой схеме 4 участников (продавцов и покупателей), плюс еще 4 риэлтера, начинается расчет…
Необходимо курировать вопрос расчетов и постоянно держать в поле своего внимания все манипуляции с расчетами, может невзначай потеряться где-то посередине цепочки тысяч эдак 100, или продавец двухкомнатной квартиры вдруг скажет: «Что-то маловато за мою квартиру денег, давайте поднимем цену, тысяч на 50». Отказаться? – Нельзя, потому что тормозится сделка по всей цепочке. Согласиться покупателям, которые берут ипотеку или кредит, тоже проблематично, где они в день сделки возьмут лишние 50 тысяч? Поступает предложение повысить цену по всей цепочке – что делать? Только вести переговоры. Кто как не профессиональный специалист сможет провести грамотно переговоры и согласовать все вопросы.
На самом деле поворот событий может привести к тому, что выстроится цепочка намного длиннее, чем четыре звена:
А теперь представьте, по всей этой цепочке внесены авансы у кого-то 10 тысяч, у кого-то 30, кто-то внес 250 тысяч, все зависит от агентства и условий их клиентов, при этом во всех ценах заложены комиссии риэлтеров. И если не готовы документы опеки, например, в итоге может произойти следующее:
Вопросы с переездом, тоже решаются болезненно, как правило, никто не хочет ждать, а если вдруг покупатели трехкомнатной квартиры задумали сделать ремонт, прежде чем переехать, они просят подождать месяц с переездом, а у покупателей комнаты через 3 дня заканчивается срок аренды и они вынуждены съехать, уступать никто не хочет. Что делать? Опять вести переговоры. Специалисты нашей компании не раз сталкивались с ситуацией, когда приходилось отстаивать интересы своего клиента, но при этом всегда удавалось договориться, не прервав сделки.
Специалисты нашей компании помогут вам осуществить самые сложные сделки, быстро, качественно, легко и безболезненно для вас!