Правовые основания отселения жителей со строительной площадки

Услуги -- Необходимые документы

I. Изъятие земельного участка.

Данный вариант является наименее рискованным, при условии соблюдения всех требований законодательства, но при этом является и наиболее долгосрочным. Кроме того, основные мероприятия по изъятию, при реализации данного варианта, осуществляются органами местного самоуправления.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 32 ЖК РФ). Таким образом, принудительное изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа возможно только в случае изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Основания и процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд регулируется нормами ГК РФ и ЗК РФ.

Согласно статье 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, перечисленных в данной статье, а именно:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

И хотя в этой статье отсутствует случай изъятия земельного участка под новую застройку, данное изъятие представляется обоснованным, поскольку согласно п. 3 ст. 83 ЗК РФ в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд.

В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если компетентный орган местного самоуправления не докажет в суде, что изъятие земельного участка производится в целях его застройки в соответствии с принятым генеральным планом городского поселения, и что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).

Согласно ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только в судебном порядке при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка. 

В соответствии со ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Несмотря на отсутствие в данной норме упоминания об органах местного самоуправления, данный пробел восполняется иными нормами права. Так, в ст. 11 ЗК РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.

Эти же органы принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК). Обычно решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости, т.е. одним документом оформляется два решения.

Предусмотренные законом процедуры принудительного изъятия земельного участка  и жилых помещений  аналогичны.

Собственник (владелец, арендатор) земельного участка и собственник жилого помещения должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка и жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник (владелец) земельного участка и жилого помещения должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого помещения для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, муниципальный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка и жилого помещения в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд только в период по истечении одного года и до истечения течение двух лет с момента направления собственнику участка и жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Споры, возникающие по поводу изъятия земельного участка и жилого помещения у физических лиц, определения выкупной цены и иных условий выкупа, рассматриваются в суде общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка и жилого помещения. Причем в суд может обратиться не только орган местного самоуправления (как это указано в ч. 9 ст. 32 ЖК РФ), но и собственник изымаемого земельного участка и жилого помещения (вправе обжаловать ненормативный правовой акт об изъятии земельного участка и жилого помещения).

В ч. 8 статьи 32 ЖК РФ предусматривается, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут только договариваться. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке, переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены.

II. Признание домов аварийными.

В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ:

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Порядок и основания признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регламентируется Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (далее по тексту – Положение).

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения)*.

Таким образом, многоквартирный дом должен обладать следующими  признаками:

1) должна быть совокупность двух и более квартир;

2) данные квартиры должны иметь самостоятельные выходы либо на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям. Межведомственные комиссии создаются на федеральном уровне, уровне субъектов РФ или же на местном уровне, в зависимости от принадлежности жилищного фонда.

Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решение:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В соответствии с п. 50 Положения:

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.

Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством.

Если дом признан аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с нормой п. 10 ст. 32 ЖК РФ, у собственников есть право самостоятельно провести этот снос, в разумный срок, который устанавливается органов принявшим решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу**. Представляется, что данная норма направлена законодателем на случаи, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, является особо ценным, и собственники помещений в таком доме снесут его, с тем чтобы здесь же построить другой дом или продать земельный участок и на вырученные деньги приобрести другие жилые помещения.

Однако, в нашем случае представляется, что для осуществления самостоятельного сноса дома, признанного аварийным, на основании п. 1 ст. 246 ГК РФ необходимо согласие всех сособственников дома, находящегося в общей собственности.

Кроме того, следует отметить, что в соответствии с п. 11 ст. 32 ЖК РФ установлены специальные правила для территорий, в отношении которых принято «решение о развитии застроенной территории», и на которых расположены дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (правило п. 11 ст. 32 ЖК РФ распространяется исключительно на многоквартирные дома):

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Данной нормой законодателем установлен минимальный срок (6 месяцев) в течение которого невозможно изъятие земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, без согласия собственников данного дома:

п. 12 ст. 32 ЖК РФ:

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Таким образом, вариант признания дома аварийным в целом схож с вышеописанным вариантом изъятия земельного участка (п. III), однако, дополняется необходимостью признания в установленном порядке дома аварийным и подлежащим сносу, что является достаточно трудоемким процессом, но с другой стороны, данный вариант представляется менее длительным, из-за неприменения в данном случае п. 4 ст. 32 ЖК РФ (необходимость извещения собственника за год до изъятия).

* - ЖК РФ определения многоквартирного дома не дает.

** - Каким же в данном случае должен быть разумный срок? – по данному вопросу на сегодняшний момент какой-либо сложившейся судебной практики нет, поэтому сроки в данном случае могут быть минимальны, и в случае возможного спора будут являться оценочными.

Вернуться на предыдущую страницу