Особенности сделок с недвижимостью с участием иностранцев

Услуги -- Статьи по недвижимости

В России в целом и в Ульяновске, как одном из передовых в экономическом отношении, а также в плане международных дипломатических контактов, городе, ежегодно увеличивается число иностранных граждан. Помимо потока иностранных туристов, затрагивающего преимущественно туристическую индустрию, многие граждане различных стран Европы, США и Азии приезжают в Ульяновск работать на несколько лет. Процесс приобретения жилья, а также коммерческой недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами неуклонно набирает обороты, что объяснимо. Во-первых, подобная процедура не возбраняется российским законодательством, а во-вторых, многие из гостей столицы Урала уже давно живут и работают здесь, поэтому желание, наконец, приобрести собственную «почву под ногами» вполне естественно. Соответственно, растёт и число российских контрагентов по подобного рода сделкам.

Каковы же особенности законодательства РФ, а также практики риэлторской деятельности в отношении иностранцев?

Основным документом, регулирующим их нахождение в нашей стране, является Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в РФ». В соответствии с ним упомянутые лица пользуются правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, за исключением случаев, предусмотренных в названном документе.

По общему правилу иностранные граждане могут приобретать в собственность или арендовать недвижимое имущество, однако законодательно установлены некоторые ограничения. Первое из них содержится в ст. 15 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). В пункте третьем данной статьи определено, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях (впрочем, территории Свердловской области это напрямую не касается).

ЗК РФ не допускает предоставление иностранцам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на бесплатной основе. Кроме того, нельзя передавать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Владение и пользование такими участками допускается лишь на правах аренды. Что касается зданий, строений и сооружений, то если такое недвижимое имущество расположено не на приграничных зонах, а также не относится к засекреченным объектам, то ограничений нет.

Иностранный гражданин вправе приобрести квартиру, дом, часть квартиры или дома, комнату, но его могут зарегистрировать лишь по месту пребывания, даже если он является собственником помещения. Регистрация по месту жительства предусмотрена только для граждан РФ. Соответственно, параллельно с приобретением недвижимости особую важность приобретает вопрос о законности (причём в долгосрочной перспективе) нахождения иностранца на территории России.

Законно находящийся в РФ иностранный гражданин имеет действительные вид на жительство, разрешение на временное проживание, визу либо иные документы, подтверждающие его право на пребывание в стране.

Разница между временным пребыванием и временным проживанием заключается в том, что в первом случае лицо находится в России на основании визы или в порядке, не требующем ее получения и не имеет вида на жительство и разрешения на временное проживание. Продолжительность временного пребывания в России определена сроком действия выданной визы. Он может быть продлен или сокращен, если изменились условия или перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми иностранному гражданину был разрешен въезд в РФ.

Разрешение на временное проживание выдают в пределах квоты, установленной Правительством РФ. Срок действия названного документа составляет три года. Без учета квоты разрешение на временное проживание может быть выдано лишь отдельным, перечисленным в законе, категориям иностранных граждан.

В течение срока действия разрешения на временное проживание по истечении минимум одного года проживания в России иностранному гражданину в установленном порядке могут выдать вид на жительство. Вид на жительство выдают на пять лет, но по истечении данного срока его можно продлить еще на пять лет, причем количество продлений законом не ограничено.

Бывает, что в выдаче разрешения на временное проживание, а также вида на жительство подданным других стран могут отказать на основании упомянутого выше федерального закона. Такое возможно в случае, если иностранец:

 -имеет непогашенную или неснятую судимость за тяжкое или особо тяжкое преступление на территории РФ или за ее пределами;

-представил подложные документы, либо сообщил о себе заведомо ложные сведения;

-находится за пределами РФ более шести месяцев;

-выехал из РФ в другое государство для постоянного проживания;

-страдает наркоманией либо одним из инфекционных заболеваний, представляющих опасность для окружающих, и т. д.

Все эти обстоятельства специалист по недвижимости, занимающийся обслуживанием данной категории клиентов, должен принимать во внимание.

Кроме того, следует иметь в виду, что иностранные граждане обязаны зарегистрироваться по месту пребывания в течение трех рабочих дней со дня приезда в РФ, на основании удостоверяющего личность документа и миграционной карты, а случаях временного или постоянного проживания на территории РФ ежегодно проходить процедуру перерегистрации.

Разумеется, за совершение некоторых юридически значимых действий, как-то  выдача или продление срока действия вида на жительство, выдача разрешения на временное пребывание, а также продление срока действия такого документа, регистрация иностранного гражданина, проживающего на территории РФ, на основании вида на жительство и т.д. с иностранного гражданина взимают государственную пошлину, ее размеры установлены Налоговым кодексом РФ:

За несоблюдение режима пребывания в РФ иностранные граждане подлежат административной ответственности в размере, установленном КоАП РФ.

Что касается непосредственно приобретения недвижимости, то её схема обычно проста. Сначала компания, которая пригласила иностранного гражданина, арендует ему квартиру либо отель. В случае продления контракта, или длительных бизнес-планов, а также в случае брака с гражданами РФ и вообще при проживании в России с семьёй принимается решение покупки жилья. Некоторые особенности российского законодательства при этом иностранцам (представителям Запада в первую очередь) кажутся странными, как, например, внесение в договор купли-продажи инвентаризационной стоимости БТИ. Кроме того, ввиду высокой конкуренции и качества услуг по сделкам с недвижимостью на Западе, конечно, для европейца будет совершенно неприемлемы правовые ошибки при консультациях, неполное владение информацией по объекту, общая невнимательность по отношению к клиенту и прочие печальные признаки низкого качества услуг, к сожалению, ещё изредка встречающиеся на нашем рынке недвижимости.

Практика  показывает, что иностранцы все сделки заключают с риэлторами. Самостоятельно на рынок они никогда не выйдут, а если выйдут, то только  при наличии собственной юридической службы, которая обязательно будет принимать участие в сделках. И это нередко создаёт некоторые сложности, ибо не имея опыта именно в жилищном праве, юристом клиента могут быть поставлены некорректные условия.

Безусловно, иностранные граждане, живущие и работающие в Ульяновске, - люди состоятельные, поэтому, озаботившись покупкой жилья, ориентироваться они будут только на элитный сегмент. И тут следует учитывать разницу в понимании признаков элитного жилья у россиян и искушённых иностранцев. Не будем здесь приводить западные (а также таких стран, как Япония, Сингапур и т.п.) стран в этом вопросе, однако надо быть готовым к тому, что некоторые объекты данного класса могут им не вполне соответствовать. Помимо чисто технических и организационных моментов для европейца элитарность квадратных метров определяются во многом их исторической ценностью. Многолетняя история, дома, то, что называют аурой здания гораздо важнее и ценнее для них, чем хороший напор горячей воды или лифт для автомобиля. Это объясняется тем, что в Европе исторические центры крупных городов давно стали местом обитания аристократов и состоятельных людей, что является прежде всего предметом  престижа. Именно поэтому виды из окна на памятники архитектуры так привлекают иностранцев, и они предпочитают жить в отреставрированных домах с сохраненными искусными барельефами или мозаикой фасада. Не секрет, что как раз этими параметрами, то есть внешним видом, современные элитные дома не могут похвастаться, а тем более, соперничать пусть с ветхими, но эстетически благородными зданиями прошлого века. Однако, при сделках с квартирой в старинном доме, хороший риэлтор должен владеть исчерпывающими сведениями о перспективах строения в отношении ремонта или сноса, даже если дом не значится в официальных списках, но при этом является ветхим и малоквартирным.

Но по большому счёту для профессиональных риэлторов нет большой разницы, гражданин какой страны является стороной сделки. Соответственно, иностранные граждане, проживающие и работающие в Ульяновске, могут без опасения обращаться за консультациями и помощью в проведении необходимой сделки в компанию, имеющую квалифицированных сотрудников и безупречную репутацию на рынке.

Вернуться на предыдущую страницу